내 집 마련하는 방법(파트1: 주택의 선택과 매매계약 하기)

내 집 마련을 위해서는 주택 종류부터 시작해 교통, 편의, 교육 등 다양한 환경을 고려하여 주택을 알아보고 보통 대출을 끼고 주택 매매를 통한 내 집 마련을 하게 됩니다. 이 과정에서 '대출 용어'라던지 각종 '등기부등본', '부동산 정책' 등에 대한 지식과 흐름을 알고 있어야 하기에 내 집 마련을 위한 순서와 개념을 정리하여 공유하고자 합니다.

 

내집-마련하기-파트1

 

내 집 마련하는 순서 목차

파트 1 : 신규주택? 기존주택? 나에게 맞는 주택 알아보고 매매 계약하기

파트 2 : 대출 용어(DTI, DSR, LTV) 정리와 대출상품 알아보기

파트 3 : 정책모기지(디딤돌 대출, 보금자리론, 적격대출) 상품으로 대출하기

 

파트 1 : 주택 선택 및 매매계약

내 집 마련을 위해서는 '신규 주택이냐' '기존 주택이냐'에 대한 선택이 첫 번째입니다. 신규 주택 매매는 신규주택에 대한 청약신청을 하고 분양권을 당첨받아 계약을 하게 됩니다. 계약금을 내고 계약을 하게 되면, 중도금(5~6횟차)과 잔금 순으로 지불을 하게 됩니다.

 

신규주택 매매를 위한 청약

청약이란 새로 지어질 아파트를 청약통장을 가진 사람이 신청을 하여 아파트를 분양받는 것을 말합니다. 분양받기 위해서는 은행에서 청약 저축 가입을 통한 '청약 통장'을 만들어야 합니다. 청약 통장을 개설하였다면, 향후 청약할 주택에 따라 몇 가지 조건에 맞춰 청약가점 항목을 높여 당첨 확률을 높여야 합니다.

 

공공주택인가? 민영주택인가? 1순위?, 투기/과열지구 인가? 등에 따라 청약통장의 활용도는 달라지며, 주택청약 가입기간, 주택청약 납입 횟수, 예치금 조건 충족 등을 보게 됩니다. 

 

• 청약통장을 통해 보는 것들 : 가입기간, 납입 횟수, 예치금 조건 충족
• 청약 당첨 가점 항목 : 무주택 기간, 부양가족수, 가입기간
• 특별공급 제도(특공) 알아보기

본인이 청약 당첨 가점을 올릴 방법이 없다고 낙담하시지 않으셔도 됩니다. 왜냐면 신혼부부, 다자녀가구 등과 같이 정책적 배려가 필요한 분들을 위한 특별공급 제도가 있습니다. '특별공급 제도'(특공)는 1세대당 평생 1회로 당첨 횟수를 제한하고, 해당 대상이 아닌데 당첨이 된 부적격 당첨자는 일정 기간 동안 청약신청이 제한되기 때문에 신청에 앞서 특공 자격을 정확히 확인하셔야 합니다. 

 

기존주택 매매

기존주택을 매매하기 위해서는 주택 종류(단독주택, 빌라, 아파트)를 선택하시고, 직장 위치(출퇴근 시간), 교육환경(학교, 유치원), 편의시설(공원, 카페, 백화점, 대형마트, 약국 등)을 고려하여 지역을 선정합니다.

 

지역을 선택하셨다면, 현재 가용 가능한 금액 및 대출 가능 금액에 대한 구체화가 필요합니다. 규제지역 외에 일반적으로 집값의 최대 70%까지 대출이 가능하나 어디까지나 최대이고 지역에 따라 한도가 다르며, 실제로 최대까지 받기 힘드므로 필히 금액 구체화를 하셔야 합니다. 구체화를 하셨다면 선택한 지역 내에서 기존 주택을 알아보시면 됩니다.

 

• 단독주택, 빌라, 아파트 주택 선택하기
• 직장, 교통, 교육환경, 편의시설을 고려한 지역 선택하기
• 보유 자금과 대출 가능 금액 구체화를 통한 매매 주택 가격 결정하기

 

주택 매매 계약

주택 종류, 위치, 가격을 고려하여 원하는 주택을 선택하셨다면 매매 계약하는 순서에 대해 알아보겠습니다. 매매를 위해서는 집합건물 등기부등본, 전입세대 열람원, 건축물대장, 토지이용 계획 확인원 등 서류를 확인해야 합니다. 그중에서 등기부등본은 자세히 살펴보아야 하는데, 아파트나 빌라는 집합건물 등기부 등본을 확인하며 단독 또는 다가구주택은 건물, 토지 두 가지에 대한 등기부등본을 확인하셔야 합니다.

 

등기부등본

등기부등본

 

등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있고 각 항목마다 사항을 확인해야 합니다. 집합건물인 경우를 예를 들면

 

• '표제부'를 통해 대지권이 등기되어 있는지 여부 확인
• '갑구'에서 매도인과 현 소유자가 동일인 여부 확인
• '갑구'에서 소유권 침해사실이 있는 경우 이전 등기 전까지 말소 가능한지 여부 확인
• '을구'를 통해, 소유권 이외에 저당권이나 전세권 여부를 확인, 임차금 반환 가능 여부 확인

 

전입세대 열람원

전입세대 열람원을 통해 주택에 누가 살고 있는지에 대한 임대차 관계를 꼭 확인해야 합니다. 이유는 '깡통전세'라고 들어 보셨나요?. 임대인의 대출 미납이나 다른 이유로 집이 경매로 넘어가게 되는 경우를 말하는데, 이때 내가 낸 보증금을 우선으로 변제받기 위해서입니다. 만약, 내 앞에 다른 다른 사람의 전입신고가 되어 있다면 나의 보증금은 후순위로 밀려나게 되는 것입니다. 전입세대 열람은 집주인, 해당 거주자, 매매계약자 및 그 구성원들만 오프라인으로 열람할 수 있습니다.

 

마지막으로 잔금을 치르기 전에는 남아있는 공과금 및 세금 확인과 대금지급 영수증 및 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 받아 두어야 합니다. 부동산을 통해 매매계약을 하실 때에는 중개사무소 등록증 또는 공인중개사 자격증을 통해 불법 업체 여부를 확인해야 합니다.

 

임대인의 실 거주지가 멀거나 다른 이유 등으로 대리인과 계약 시에는 소유자의 인감이 찍힌 위임장과 소유자의 인감 증명서를 받아둬야 하고 이때 소유자의 인감증명서를 통해 위임장 날인 인감과 동일 한지를 확인해야 합니다.

 

이상으로 내 집 마련하기 파트 1로 신규 주택 매매를 위한 주택 청약의 개념과 기존 주택 매매계약 순서와 어떠한 서류를 확인해야 하는지에 대해 알아보았습니다. 파트 2에서는 대출 용어 정리와 대출상품에 대해 알아보도록 하겠습니다.

내 집 마련하는 방법(파트2: 대출 용어 DTI, DSR, LTV 정리와 MCG, MCI 알아보기)