저당권, 근저당권 쉽게 이해하기(설정과 해지)

전세를 계약한다고 하면, 주변에선 근저당권 비율과 등기부등본을 꼼꼼히 확인하라는 소리를 자주 듣게 됩니다. 오늘은 사회 초년생이나 주택 전세 및 매매가 잦지 않은 분들을 위하여 저당권, 근저당권을 쉽게 이해할 수 있게 정리해 보도록 하겠습니다.

 

저당의 뜻

'저당 잡히다' '저당을 잡다' 라는 말을 많이 들어보셨을 텐데요. 여기서 저당이란, 부동산이나 동산을 채무의 담보로 잡히거나 잡는 것을 말합니다. 쉽게 예를 들면 우리가 은행에서 돈을 빌리면 은행은 우리가 대출을 상환하지 않을 때를 대비해서 우리의 동산이나 부동산을 담보로 잡는 것을 말합니다. 이것을 은행에서 우리의 동산이나 부동산을 '저당권 설정하였다' 라고 보시면 됩니다. 채무자가 채권자에게 일정한 급부(채무자의 채권 내용이 되는 행위)를 하지 않으면 담보 잡힌 것의 권리가 채권자에게 넘어가 경매로 넘어가거나 하게 되는 것입니다.

 

근저당의 뜻

그렇다면 근저당은 무엇일까요?. 사전적 의미로는 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위, 변동이 생길 채권을 최고액을 한도로 담보하기 위한 저당권 이라고 합니다. 앞서 예를 든 내용에서 상황을 추가하여 대출받은 금액과 이자를 은행에 상환해야 하는데, 일부만 상환하거나 이자를 연체하면 은행에서는 근저당권 설정을 다시 해야 합니다. 매우 번거로운 일이죠. 그렇기 때문에 사전적 의미처럼 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정한다는 것입니다. 보통 실제 채권액보다 약 20% 정도 더 높은 금액으로 저당권을 설정하는데 이것을 '채권최고액'  이라고 하고 '채권최고액'이 설정된 저당권을 근저당권이라고 하는 것입니다.

 

근저당권이 설정이 되면 담보로 잡힌 부동산의 후순위 채권보다 우선변제권을 가지게 되기 때문에, 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 빌려준 금액을 돌려받을 수 있습니다. 그리고 경매로 넘어간 부동산이 매각이 되면 근저당권이 소멸되고, 경매에서 낙찰받은 낙찰자는 등기의 근저당권 말소 신청을 할 수 있습니다.

 

근저당권 확인 및 말소

근저당권의 의미를 알았으면 전세를 계약하고자 할 때, 주택의 근저당권 설정 유무와 얼마나 설정되어있는 가에 대해 확인해야 겠죠?. 터무니없이 높게(매매가의 70% 이상) 설정된 근저당권이라면 계약을 피하는 것이 좋습니다. 만약 집값 하락하면 집을 팔아도 근저당권 채권 금액보다 적은 금액에 팔릴 경우 혹은, 최악의 경우 경매로 넘어갈 시 전세 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

 

등기부 등본 열람

해당 주택, 아파트를 담보로 근저당권이 설정 되어 있는지 확인하려면 등기부 등본을 열람해야 하고 인터넷 등기소에 접속하여 열람하실 수 있습니다. 등기부 종류에 맞게 결제를 한 뒤 PDF로 저장하여 필요시마다 보시면 됩니다. 근저당권 설정은 '을구'를 통해 확인 할 수 있으며 설정 일자와 말소 유무 등을 확인할 수 있습니다.

 

근저당권 말소

채무 변제를 완료 했거나 경매로 부동산의 매각, 기타 채권자 채무자 간의 합의 등의 이유로 근저당권이 소멸된다면 근저당권 말소 등기를 따로 신청해야 합니다.(저당권은 채무 변제 시 자동으로 없어짐) 신청서와 첨부 서면이 필요하겠죠?. 신청서와 첨부 서면 작성이 완료 되면 등기의무자와 등기권리자는 함께 부동산 소재지 등기소에 신분증, 도장, 등기필증을 지참하여 방문 신청하면 됩니다. (같이 방문하지 않을 경우 위임장 필요)

 

필요한 양식은 다음과 같습니다.

 

• 해지에 의한 근저당권말소등기신청 (단독 건물용)
• 해지에 의한 근저당권 말소등기신청 (빌라, 아파트용)
• 해지 증서
• 등록면허세영수필확인서
• 등기신청 수수료 영수필 확인서
• 등기필증
• 위임장

'인터넷 등기소'에 방문하여 '자료센터'->등기 신청 양식' 카테고리에서 필요 양식을 다운로드해줍니다. 신청서를 다운로드하였다면 각 항목별로 작성해 줍니다.

 

• 부동산의 표시 : 등기에 나와있는 사항 옮겨 적기
• 등기원인과 연월일 : '해지' 및 날짜 기입
• 등기 목적 : 근저당 설정등기 말소 기입
• 등기의무자는 채권자이고, 등기권리자는 채무자
• 등기의무자의 등기필 정보 : 등기필증에 나와있는 내용 기입
• 신청서에 등기의무자와 등기 권리자 간인 찍기

등록 면허세는 건당 6,000원이고 지방교육세는 1,200원이며 등기 신청 수수료는 건당 3,000원입니다. 등록면허세는 위택스에서, 등기 신청 수수료는 인터넷 등기소에서 납부하면 됩니다. 등기소에서 말소 신청을 하셨다면, 인터넷 등기소에 접속하여 진행사항을 조회할 수 있습니다.

 

이상으로 전세 계약이나 대출 시 쉽게 접할 수 있는 저당권, 근저당권의 뜻과 해지하는 방법에 대해 알아보았습니다. 전세 계약 시 근저당권 설정이 없으면 가장 좋겠지만 설정이 되어 있다면 매매가 대비 설정 비율을 꼭 확인하시길 바랍니다. 신축이라면 건물 가격 책정이 어려울 수 있으니 주변 비슷한 규모의 최근 거래 내역 및 주변 시세를 확인하시는 것도 추천드리고, 보증금을 지키기 위해서는 보증보험을, 우선변제권을 갖기 위해 전입신고, 확정일자, 주택의 인도까지 완료하시길 바랍니다.

 

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