내 집 마련하는 방법(파트2: 대출 용어 DTI, DSR, LTV 정리와 MCG, MCI 알아보기)

내 집 마련을 위해 대출 관련 정보들을 검색하다 보면 금융기관의 대출 요건에 모르는 대출 용어들이 등장합니다. 오늘은 내 집 마련하기 파트 2로 DTI, DSR, LTV와 같이 자주 등장하는 대출 용어와 대출상품을 어떻게 활용하는 것이 좋을까에 대해 알아보겠습니다.

 

내집-마련하기-파트2

 

파트 1에서 내 집 마련을 위한 주택의 선택과 매매계약의 일련의 순서를 정리하였습니다. 내 집 마련 경험이 처음이시거나 기억을 리뷰하고 싶으시다면 파트 1을 보고 오시는 것도 좋습니다.

내 집 마련하는 방법(파트1: 주택의 선택과 매매계약 하기)

 

주택담보 대출 기본 대출 용어

DTI (Debt To Income)

DTI는 대출원금과 이자, 즉 원리금이 자신의 연 소득에서 차지하는 비율을 말합니다. 본인의 연소득이 6천만원이고 DTI가 50%라면 상환해야 하는 원리금이 3천만 원까지 가능하다는 얘기입니다. 소득이 높을수록, 대출금액이 적을수록, 대출 만기가 길수록 DTI 비율이 떨어지게 됩니다. 본인의 DTI가 높다면(40~60% 초과) 대출의 제한을 받을 수도 있습니다.

 

DST (Debt Service Ratio)

DST는 주택담보 대출의 원리금 상환액 뿐만아니라 마이너스 통장, 신용대출, 학자금 대출 등 모든 금융권 대출의 원리금을 반영합니다. 따라서 DTI보다 강화된 개념이며, 대출 심사 시 DSR을 보는 곳이라면 대출받기가 까다롭고 어렵습니다.

본인의 연소득이 6천만원이며 신용대출 1천만 원, 학자금 대출 1천만 원이 있는 상황에서 DST가 50%이면 상환해야 하는 원리금은 DST50%에서 기존 대출 2천만 원을 제외한 1천만 원까지 가능하게 됩니다.

 

LTV (Loan To Value)

LTV는 주택가격 중에서 얼마나 빌려주는지 알려주는 기준으로 LTV가 70%이면 주택 가격의 최대 70%까지 대출이 가능하다는 의미입니다. 하지만 실제로 최대 70%까지 받기 어려운데, 바로 소액 임차보증금(방공제)을 차감하기 때문입니다. (참조: 2020년 8월 기준 보금자리론의 평균 LTV는 56.4%)

소액 임차 보증금액은 향후 내가 매매한 주택을 세를 주게 되었을 때, 임차인의 전세금을 최소한이라도 보호하기 위한 것이고 실거주, 전세 여부에 상관없이 모두 공제합니다. (소액 임차 보증금액 기준 및 최우선변제 금액은 지역별로 다르니 확인해야 함.)

 

소액임차인(소액보증금)을 위한 우선변제권 개념 이해(최신개정기준)

• 예) 선순위채권이 없는 경우 : KB시세(5억) x LTV(70%) - 소액임차보증금 변제금액(5천만 원/서울 기준) = 약 3억
• 위와 같은 경우, 보금자리론+디딤돌 대출을 활용! (파트 3에서 다룰 예정)

 

소액보증금 공제하지 않고 최대 LTV(70%) 대출하기

위와 같이 임차보증금을 제하면 실 대출금액이 줄어들지만 MCI, MCG를 이용하면 LTV 최대로 받을 수 있습니다. MCI, MCG는 금융사(은행)가 겪을 수 있는 채무 불이행의 리스크를 보험사, 보증을 통해 없애고 최대한으로 빌려오는 제도입니다.

 

MCI (Mortgage Credit Inlsurance, 모기지 신용보증)

서울보증보험 가입을 통해 진행되며 별도 가입 비용은 없는 대신, 금리가 다소 인상(0.1~0.2%) 됩니다. 보험사에서 향후 금융기관이 채무자의 채무 불이행 시 발생할 위험을 보험사에서 보증함으로써 실대출 한도를 늘릴 수 있습니다.

• 간략: 서울보증보험 / 가입비 없음 / 다소 금리 인상 / 사람당 2건 가능 / MCI, MCG 둘 다 이용 시 MCI 먼저

 

MCG (Mortgage Credit Guarantee, 모기지 신용보험)

MCI와 개념은 동일하나 주택금융공사가 보증하는 제도이며 고객이 소액 임차보증금(최우선 변제금) 90%의 0.2%를 부담하여 매년 납부하게 됩니다. 세대당 2건이 가능합니다.

• 간략: 주택금융공사 보증 / 매년 납부금 있음 / 세대당 2건

 

그 밖의 참고사항

대출상품은 규제 지역의 주택 구입을 위해 주택담보 대출 이용 시 기존 주택의 6개월 이내 처분 및 신규주택 전입의 의무화 등 확인해야할 사항이 많고 대출상품의 비교는 은행연합, 금융감독원, 금융기관 홈페이지에서 가능하니 참조하시길 바랍니다.

만약, 대출계약을 철회해야 한다면 여신거래 기본약관에 의해 14일 이내 철회의사를 표시해야 하고 원금, 이자, 부대비용 전액 반환 시 철회가 가능합니다. 또한 인지세도 대출 시 필요 금액에 포함시켜야 합니다. 인지세란? 대출 계약 시 납부하는 세금인데, 고객과 금융기관이 50%씩 부담하며 대출금액에 따라 차등 납부합니다.

• 대출금액 5천 이하 : 비과세
• 대출금액 5천만 원 초과~1억 이하 : 7만 원 (고객: 3만 5천 원)
• 1억 초과~10억 이하 : 15만 원 (고객: 7만 5천 원)

 

마치며

내 집 마련하기 파트 2로 대출에 필요한 DTI, DSR, LTV와 기타 용어에 대해 정리해 보았습니다. 내 집 마련을 위해서는 전반적인 흐름뿐만 아니라, 대출, 부동산, 세금, 정책 등 알아야 할 것들이 많음을 느낍니다. 남에게 맡기기보다는 본인이 직접 이해하고 시행하는 것이 경험도 쌓이고 시행착오도 많이 줄일 수 있을 것 입니다. 정확하고 쉽게 정리하여 파트3(디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출)로 찾아뵙겠습니다.

 

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