소액임차인(소액보증금)을 위한 우선변제권 개념 이해(최신개정기준)

소액임차인의 지역별 기준금액과 우선변제금액이 21년 5월 11일부로 변경되었습니다. 따라서 변경된 기준과 더불어 소액임차인의 우선변제권 개념 및 기준과 우선변제권을 갖기 위한 소액임차인이 갖춰야 할 대항 조건 및 행사하지 못하는 경우에 대해 알아보겠습니다.

 

소액임차인의 우선변제권이란?

소액임차인(소액보증금)은 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차한 주택에 대해 선순위 담보권자(주택을 담보로 잡은 기관이나 사람, 주로 은행)의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 최우선 하여 변제받을 권리가 있습니다.

 

여기서 소액임차인, '소액'이 붙어 있으므로 소액임차인에 대한 기준이 각 지역별로 있습니다. 또한, 우선변제금도 전체 보증금이 아닌 전체 보증금의 일부를 각 지역 기준에 따라 변제합니다. 소액임차인의 기준금액과 우선변제 금액은 아래와 같습니다.

 

▶소액임차인의 지역별 기준금액 (21.05.11~)

구분	기준 금액
서울특별시	1억5천만원 이하
과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시	1억3천만원 이하
광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외) 안산시, 김포시, 광주시, 파주시	7천만원 이하
그 밖의 지역	6천만원 이하

 

▶우선변제 금액 (21.05.11~) 

구분	우선변제금액
서울특별시	5천만원
과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시	4천300만원
광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외) 안산시, 김포시, 광주시, 파주시	2천300만원
그 밖의 지역	2천만원

 

소액임차인 최우선 변제권은 왜 있는가?

전세계약을 할 때 일반적으로 저당권이 설정되어 있는 주택들이 많습니다. 이런 주택들이 채무를 변제하지 못하고 경매로 넘어가게 되면 저당권 설정보다 뒷날에 확정일자를 받고 입주한 임차인은 보증금 변제가 후순위로 밀려나 못 받을 가능성이 높기에 이러한 소액임차인을 보호하기 위해 존재하는 것입니다.

 

경매에 넘어가기 전(경매신청의 등기 전까지)에 갖춰야 할 대항 조건

1. 주택의 인도(입주)와 주민등록을 갖출 것.

2. 경매 집행 법원이 정한 배당 요구 종기인 경락 여부를 결정하기 위한 재판을 하기로 결정한 날짜까지 존속할 것.

 

소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사하지 못하는 경우

1. 임차권등기 명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후 임차한 임차인.

2. 계약을 갱신하는 과정에서 보증금의 증가로 소액임차인 기준금액을 넘어간 경우.

3. 소액임차인의 기준 금액은 지속적으로 변경되어 왔습니다. 내가 전입신고를 하거나 입주한 날을 기준으로 소액임차인 기준 금액을 적용하는 것이 아닌 담보물권 설정일을 기준으로 합니다.

 

[예시]

 1) 전세 입주일 : 2021년

 2) 지역 : 서울특별시

 3) 전세금 : 1억 5천만 원

 4) 주택의 담보물권 설정일 : 2014년

 

위의 경우, 소액임차인의 소액 변제권을 갖춘 상태가 아닙니다. 담보물권 설정일이 2014년이므로 내가 2021년에 입주하여도 소액임차인 기준 연도를 2014년으로 보기에 소액임차인 기준 금액이 2014년 기준 9천5백만 원이기 때문입니다.

 

마치며

사회초년생의 경우, 전세계약을 할 때 확정일자 및 전세보증보험에 관해서는 잘 아는 반면 소액임차인을 위한 우선변제권에 대해서는 모르시는 분이 많아 정리해 보았습니다. 조금이나마 보탬이 되기를 바랍니다.

 

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