내가 사는 원룸 전세 등기 저당권 및 채권최고액 부채율 확인하기

임대인 변경으로 각 세입자들에게 떡을 돌리길래, 8년째 살고 있는 다가구주택의 근저당 설정, 채권최고액 등 변경사항 확인차 등기를 오랜만에 확인해보았습니다. 등기을 보면서 표제부, 갑구, 을구, 근저당, 채권최고액, 부채율 등 확인하는 방법에 대해 포스팅하겠습니다. 투베이 전세 8년 차 눈물 좀 닦고 올게요..

 

임대차계약 등기확인

 

근저당이나 채권최고액에 대한 설명은 아래 글을 참조 하세요.

저당권, 근저당권 쉽게 이해하기(설정과 해지)

저당권, 근저당권 쉽게 이해하기(설정과 해지)

 

등기 열람하는 법

인터넷 등기소에서 등기 열람이나 발급하기를 통해 보실 수 있고, 주택 형태에 따라 복합건물(예:아파트), 건물, 토지 선택하고 현재 유효한 현행만 볼지 말소된 것까지 볼지 선택 후, 보고자 하는 주소 입력하면 열람이나 발급할 수 있습니다.

• 열람 700원, 발급 1,000원
• 최초 열람 후 1시간 이내에 재열람 가능

 

2014년도 투베이 전세 입주 당시 등기(건물)

과거 전세 입주 당시 부동산에서 받은 등기사항 전부증명서(건물)를 최신 등기와 비교해보려고 합니다.

등기(건물) 표제부 갑구

표제부에서는 소재 지번 및 건물 번호 즉 주소와 건물 내역(건물 형태와 면적)을 알 수 있는데, 건물의 면적은 전용면적입니다. 제가 사는 원룸 건물은 필로티 구조(1층이 주차장을 위한 기둥 형태)로 전용면적이 다른 층에 비해 작게 기재되있는 것을 확인할 수 있네요.

 

갑구는 본 건물의 소유권에 대한 정보를 알 수 있습니다. 그동안의 소유자가 누구였는지 모두 표기되며, 등기의 목적(소유권 보존, 소유권 이전)과 등기원인(매매, 상속)을 확인할 수 있으며 권리자 및 기타 사항에서 경매, 압류, 가처분, 가압류 등의 정보 또한 확인할 수 있습니다. 임대차 계약시 거래자와 소유자가 동일인인지 확인하는 것은 기본이겠죠?.

 

2013년 10월에 두 명의 공유자 즉, 소유자에게 매매되며 소유권이 이전되었네요. 위 사진에서 순위 번호 2번, 소유권 이전만 현재는 보이는데 순위번호 1번은 소유권 보존(건물 출생신고로 최초 소유권 공시)이겠지요.

 

등기(건물) 을구

을구에서는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 나와 있는데, 우리가 부동산 계약을 할 때 채무(빚)가 있는지, 그 금액은 얼마고 건물 시세 대비 부채율이 얼마라서 내가 계약을 해도 되는지 판단할 수 있는 내용이 있습니다. 그 내용이 등기 목적 및 기타 사항에 근저당과 채권최고액으로 표기가 됩니다. 

채권최고액이란 앞 포스팅에서도 설명했듯이 실제 채권금액보다 약 20~30% 높게 설정된 저당권인데, 위 사진처럼 채권최고액이 2.6억이면 실제 채무금액은 대략 25% 기준으로보면 약 1.9억 내외라는 것입니다.

 

을구를 살펴보면, 채무자 '배'씨의 채권최고액 3.25억에서 일부 금액을 갚으면서 채권최고액이 2.6억으로 줄어들었고 '이'씨가 '배'씨의 채권최고액을 안고 인수 계약한 것을 확인할 수 있습니다. 

 

특이사항으로 이 건물의 토지가 공동담보로써 담보물에 추가되어 있는데, 채권최고액의 담보로 토지까지 추가하겠다는 것입니다. 토지 등기를 살펴보니 건물 소유자와 토지 소유자가 동일하고, 채권최고액 2.6억 도 동일하게 있었습니다. 여기서 헷갈리는 부분이 건물, 토지 채권최고액 각각 2.6억 해서 총 채권최고액이 5.2억이 아니고 총 채권최고액은 2.6억입니다.

 

집주인이 바뀌고 최신 등기(건물)에서 변경사항 확인하기

임대인이 변경되고 새로 열람한 건물의 등기입니다. 유효한 현행만 열람한 것입니다.

등기사항전부증명서(건물)

갑구를 살펴보니 변경사항으로 소유자가 기존 2명의 공유자에서 '김'씨 한 명으로 공유자 전원 지분 전부 이전 매매된 사항과 채권최고액 또한 기존 2억 6천에서 2억 4천으로 줄어 있었음을 확인할 수 있었습니다.

 

임대차 계약 시 근저당 설정 얼마까지 안전할까?

최초 계약 시 확인하였지만 최신 등기를 바탕으로 다시 한번 소유자 확인, 부채율, 선순위 임차 보증금을 확인해 보았습니다.

1. 소유자 확인 : 건물과 토지의 소유자가 임대차계약자와 동일한지 확인

2. 부채율 확인 : 주택가액 x 70% > (채권최고액+나보다 선순위의 임차 보증금)

• 주택가액은 근처 부동산에서 확인 또는 국토부 실거래가 조회

3. 선순위 임차보증금이란 나보다 이전에 들어온 세입자를 말하는데, 다가구주택 특성상 계약 전에 집주인이 상세히 알려줄 리 만무하므로 건물 내 호실수의 70%를 풀 전세라 보고 대략적인 계산을 해보자

 

• 주택가액 : 10억
• 채권최고액 : 2.4억
• 선순위 임차 보증금 예상 : 4.5억
• 부채율 계산 : [(채권최고액(2.4억) + 선순위 임차 보증금(4.5억) / 주택가액] x 100
• 부채율 :  69%

 

선순위 임차 보증금을 보수적으로 계산했을 때 부채율은 69%로 계산되네요.

69% 정도면 내 보증금을 받을 수 있을까?. 대답은 YES. 만약, 집주인이 채무를 갚지 못해, 경매로 넘어가면 다가구 주택의 경우, 보통 주택시세의 70% 정도로 낙찰되기 때문에 부채율 기준을 70% 정도로 잡는 것입니다. 부채율이 그 이상 넘어서면 나에게 돌아올 전세금이 적거나 없는 깡통전세인 셈입니다.

단, 부채율이 70% 미만이라도 경매에 넘어 갓을때 건물의 노후, 주변 환경을 고려하여 1회 이상 유찰이 날 수 있는데 유찰시마다 입찰 가격은 더 큰 폭으로 하락하기 때문에, 임대차 매매 시 부채율은 낮으면 낮을수록 좋습니다. 

 

4. 선순위 임차보증금 확인하는 법 만약 집주인과 부동산 측에서 선순위 임차보증금을 확인해주어서 부채율 계산 후, 임대차 매매를 하였다면, 계약서와 신분증을 챙겨 주민센터로 가서 선순위 임차 보증금 확인하러 왔다하십시오. 하면 임대차 정보제공 요청서를 받아 작성하시면 됩니다. (요청 내용에 확정일자 부여 현황에 체크하면 되고, 잘 모르시겠으면 주민 센서 담당자분께 도움 요청하시면 친절히 알려주십니다.) 그러면 각 호수별 공실 및 계약일자와 보증금을 확인할 수 있습니다. 

정확한 부채율을 계산해보고, 계약 전에 집주인과 부동산이 말한 부채율과 터무니없이 차이 난다면 잘못된 정보에 의한 계약이므로 계약 파기를 요청하십시오. 부동산 측에도 책임소재가 있기 때문에 발뺌할 수 없고 문제 해결에 적극 도와줄 것입니다.

 

임대차 계약시 주의사항으로 건물, 토지의 등기사항 전부증명서에서의 소유자와 임대인이 동일인지, 근저당 설정과 채권최고액은 얼마이고 부채율은 몇 % 인지에 대해 확인하는 법에 대해 알아보았습니다. 위 기본 4가지 사항 확인하시고 소유권에 경매, 압류, 가처분이 있는 주택은 피하셔서 안전한 거래 하시길 바라겠습니다.